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競売対象物件

競売不動産の対象となる物件について

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不動産競売とはどのようなものか?

イメージとして、競売とは「せり」のようなものを意味しています。したがって、不動産競売とは土地や建物をせりにかけて売却する手段をイメージするとよいでしょう。ちなみに競売とは「きょうばい」と読みそうなのですが、法律用語としては「けいばい」と読むのが正しい読み方です。

不動産競売手続きには民事執行法という法律が関係しており、債権者が裁判所に対して申し立てをすることで始まる売却手続きのことです。民事執行法には強制執行としての強制競売と担保権の実行としての不動産競売等の2つがあります。

競売不動産の対象となるものは?

原則として競売対象には制限がありません。したがって、通常の不動産が競売対象になることはもちろんですが、さまざまな制約のある不動産も競売の対象となります。具体的には、不動産申し立てがあると、法律上売却自体に支障がない限り競売の対象となりえます。

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こんな不動産でも競売の対象になる?!

  • 建物が建築できない土地
  • 買受後も他人に長期間、貸し続けなければいけない土地や建物(もちろん所有権と賃料は受け取れます)
  • 占有者の権利が優先して住むことが不可能な建物
  • 買いうけ後、直ちに取り壊して敷地を明け渡さなければならない建物
  • 金融機関の融資を受けられない土地や建物

競売の対象物に問題があった場合

競売は裁判所が強制的に売買を行うものです。売主はあくまでも債権者なので裁判所が責任を負うことは一切ありません。その意味で、国家機関である執行裁判所が物件の品質を保証している訳ではありません。また、民法における瑕疵担保責任の規定である、売買の目的物に隠れた瑕疵があったときには、民法の担保責任を準用するという決まりも、強制競売の場合は適用されません。

つまり強制競売の場合には瑕疵担保責任が発生しない規定が存在しています。したがって仮に強制競売の対象物に瑕疵があったとしても、売主に瑕疵担保責任を追及することはできません。

なぜこのような規定になっているかというと、強制競売の後に担保責任を認めると極めて煩雑(はんざつ:面倒なまでに込み入っていること)な結果を招くことになる。そもそも競売において物を買う人は、その物に多少の瑕疵があることを予期して幾分か安く買い取るのが通常であるためといった、考え方に基づいており、瑕疵担保責任を認めなくても不公平ではないという判断です。

しかも競売の性質上、物件の所有者、または占有者は、自己の所有・占有する物件を強制的に売却された人たちですから、買受後の引渡しにおいて、協力が得られない場合、引渡命令や訴訟、調停などの法的手段へ発展するケースも少なくありません。

 

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