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競売不動産

競売不動産の特徴と必要な法令知識について

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競売不動産の特徴

法律が異なる

不動産業者で紹介される不動産と、競売不動産との大きな違いは、消費者の保護です。
一般に流通している不動産(以後:流通不動産と記す)は、宅地建物取引業者が売主または仲介していることで、消費者の安全を保護しています。
しかし、競売不動産においては、不動産そのものにかかる法律が特になく、あくまでも民法上の大きな法律の枠組みに絞られています。とはいっても不動産にかかわる法律が一切適用されていない訳ではなく、民事施行法という競売不動産に関するルールが定められています。
競売不動産を入手するということは、落札者が全ての責任を持って行うことが前提となっていて、もしも問題が起きた場合は、民法、民事執行法やその他の法律の下で、裁判という形で決着をつけることになるのです。

落札者はお客さんではない!

一般の流通不動産においては、買受人(ここでは落札者)は仲介手数料なども払いますので、お客様という立ち位置で、物件の案内や重要事項説明(その土地・建物に関する重要事項についての説明義務)、また引渡しから所有権の移転登記まで、業者が責任を課せられているのに対して、競売不動産の場合の窓口は裁判所となるため、何の案内もなければ、原則的には内見もできない物権がほとんどです。
もし、競売不動産を買いたいと思ったとき、あなたの立場は(買受希望者)という立場で、競売不動産についている事件番号に、あなたが積極的に参加するという立ち位置となります。
もしも入札して落札できれば、事件の関係人として参加でき、あなたの支払った落札金額は、債権者が分配して受け取る形をとります。
裁判所の関与は、あなたが残代金を全額支払って、所有権移転登記を行うところまでで、その後にもしも前所有者が占有していたとしても、落札者側で交渉して出て行ってもらうしかありません。また前所有者の家具(動産)があった場合、適正な方法で処理しなくてはいけないのです。

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不動産競売の前提となる法令知識

民法:権利義務

不動産競売を理解するためには、そもそもなぜ不動産競売という仕組みが存在するのかを考えてみることが重要です。
たとえば借り入れをして土地や建物を購入したAさんが返済できなくなった場合、お金を貸したBさんが、財産を売却して金銭に変えて貸したお金を回収したいと考えるでしょう。しかし、日本の法律ではこのような勝手なことを許していません。もしこのようなことを許してしまうと、社会秩序が乱れてしまうからです。この法律のことを「自力救済の禁止」と呼びます。
そうなると、お金を貸した者はどうやって回収すればいいのでしょうか?結論として、この場合は法的な手続きによって回収すればよいということになり、具体的には裁判によって請求するという形をとります。このように「自力救済の禁止」という法律があるため、裁判によって不動産競売が行われるということを覚えておきましょう。

民法:担保権

裁判によって貸し付けた金銭を回収する場合、複雑な手続きや時間、労力を要します。そこで金銭を貸し付ける際に、貸し付けた側が土地建物などの不動産に担保権を設定することができます。
よく目にするものでは抵当権です。不動産に抵当権が設定された場合、金銭を貸し付けた者はこの抵当権を実行することで、裁判手続きを経ずに不動産を競売にかけえることができ、その対価から他の債権者より有利に配当を受けることができます。つまり、抵当権がかけられた不動産は競売を実施することで、基本的な訴訟などの裁判を行う必要がなくなります。

このように、不動産競売を考えるとき、土地建物の所有者の気持ちと、債権者側の気持ちにズレがある場合も考えられます。裁判所や債権者は貸したお金を抵当権の順位毎に回収すればいいのでしょうが、実際にその土地や建物に住まわれている方の気持ちには、寄り添っていないことを十分に理解する必要があります。

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