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白紙委任状

【不動産トラブル事例】媒介業者が売主の白紙委任状の確認を怠って解決金を支払った事例

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紛争内容

①媒介業者Y1は、売主Y2(法人)の代理人と称するY3からY2の発行する「白紙委任状」と印鑑証明書・登記済書等を見せられ、「自分が全て委されている」とのことで、Y2所有の土地の売却依頼を受けた。

②媒介業者Y1は、本件の土地を3000万円で購入するという買主Xを見つけたが、本件土地には銀行の抵当権と第三者Aの所有権移転仮登記がついていたため、同銀行およびAto交渉し銀行に2000万円、Ani500万円を支払うことにより、一括決済で各権利の抹消登記を行う旨の合意を取り付けた。

③売買契約締結の当日、売主代理人Y3、買主X、銀行担当者、仮登記権利者A,媒介業者Y1および本契約に関する登記を行う司法書士が一同に会し、一括決済が行われた。

④その際、媒介業者Y1は代理人Y3の持参した、売主Y2名義の登記済書、委任状および印鑑証明書を受け取り、司法書士に渡し完了した。

⑤ところがその後、委任状の記載内容の訂正が多かったため、不審に思った司法書士が調べたところ、売主Y2はY3に本件土地の売却を委託したことは無く、金融を受け取るためにY3に対し、Y2no実印を押した白紙の委任状や印鑑証明書を渡したという事実が判明した。

しかも、その白紙委任状や印鑑証明書の実印は、本契約数日前に売主Y2によって既に改印されていた。

紛争関係図

<土地:一括決済>
白紙委任状について

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各当事者の言い分

【売主Y2の言い分】
① Y2は、代理人Y3に本件土地の売却を依頼したことはない。

② Y3は、当社の負債を整理してやるといって当社に来た人間で、一時期、金融業者から融資を受けるために、当社の実印を押した白紙委任状や印鑑証明書、不動産登記済証をY3に預けていたことがあったが、挙動不審だったの実印を改印したのである。

【代理人Y3の言い分】
売主Y2ni債務整理の話をしたのは事実だが、その中で土地の売却も含めた整理の件も話してある。売主Y2は土地の売却を了承している。

【買主Xの言い分】
売買代金3000万円全額を支払ったのだから、媒介業者Y1の責任で送球に所有権移転登記をしてもらいたい。

【媒介業者Y1の言い分】
① 代理人Y3は、売主Y2の実印を押した委任状を持参していたし、また、Y2の所有権を移転するのに必要な書類(登記済証、委任状、印鑑証明書)も持参していたから、Y2は本件の土地の売買を当然承認していたはずである。

② したがって、売主Y2は所有権移転に必要な書類(改印後の実印を押した委任状、印鑑証明書)を速やかに買主Xに交付すべきである。

本事例の問題点

① 媒介業者Y1が代理人Y3から「白紙委任状」を見せられた段階で、依頼者(売主Y2)補任に依頼事項の内容確認を行わなかった。

② 売主Y2本人が契約の場に来てくれないのにもかかわらず、媒介業者Y1が売主Y2が本当に本件の土地売却を承認しているのかの確認を怠った。

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本事例の結末

① 媒介業者Y1は、売主Y2の所有権を移転してもらうため、解決金(判子代)として100万円を売主Y2に支払い、移転登記を完了させた。

② 一方売主Y2は、代理人Y3から400万円を回収し、このトラブルを解決した。

本事例に学ぶこと

① 委任状にたとえ実印が押印されてたとしても、委任事項が白紙のとき(白紙委任状)の場合は、通常の代理効果は生じない。

「白紙委任状」は、委任する範囲が定まっていないのであるから、後日、代理人が勝手に委任時高覧に補充・記載しても、本人の意思に反する限り、原則として本人に効力が生じない。

その場合、「表見代理」が成立し、代理権があったのと同じ効力を生ずる場合もあるが、それは理論上のことであって、当事者間に紛争が生じ、事実としては契約関係が円滑に進まないことに変わりはない。

したがって、たとえ印鑑証明書月の委任状があったとしても、それが白紙委任状であったのだからなおのこと、事前に本人の意思を確認することが必要であった。

② まず、契約前に代理権の有無を売主に確認する。さらに、売買契約の決済の場に売主が出て来ないときは、念のため、売主が本当に売買を承認しているかどうかを再度確認する。

売買契約の決済の場に売主が出てこないときは、売主に電話するなり、事前に売主を訪問するなりして、売主がその後も本当に売却の意志を持っているこをと確認しておくことが重要である。

たとえ、代理人と称する者が、本人の実印を押した委任状や印鑑証明書を持っていたとしても、売買とは別の目的のために本人からもらった白紙委任状に、勝手に売買する旨を書き込んでいることも往々にしてあるのである。

また、本件のように実印を改印していることもあるから、印鑑証明書は売買の決済日にできるだけ近いものをもらった方が安全である。

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