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沖縄の賃貸相場

民法改正で敷金の大半が返還される可能性があります!

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敷金は賃料などの「債務」担保

2017年5月28日の国会で成立。
2020年から施行される改正民法。

そもそも敷金とは賃貸借契約の際、借り主から大家(貸主)に差し入れるお金です。しかし、これまで民法に明確な定義がなかったため、敷金は預けるという解釈も危ういです。
しかし、民法が改正され、敷金は賃料などの「債務」を担保する目的で借り主が貸主に差し入れるお金だと規定。

この「差し入れる」というのがくせものなので調べてみた。

おそらく契約などで用いられる、差入書と同じ解釈なら「一方の当事者が相手方に対して差し入れる」という解釈なのだろう。
したがって、貸し借りが終わったら、敷金から貸主への債務の額を除いた金額を返さなければならないと明記したことは大きいです。(改正民法622条の2)。

つまり改正後は、敷金は賃貸借が終わった後に、借主側に債務がなければ、全額返還されるべきだと規定したのです。

確かに今までは敷金が全額返還されることはなかなかありませんでしたよね?

一般的な感覚では「敷金が半分でも返ってくればラッキー」という感覚ではないでしょうか。

では何が差し引かれていたのでしょうか?貸主に賃料を滞納したわけでもないのに。。

実は「原状回復義務」について細かな決まりがなかったことが原因だったのです!

なんだって~!!!と思うかもしれませんが、民法は家がまだあまりなったころにできた法律なので、圧倒的に貸主が保護されているのです。

でも、今はマンションやアパートの空室率を見てもおわかりの通り、供給過多な状況。なので、貸主を保護するのは業者と保証会社で十分なのです。


それでも借主はまだ過保護にされているわけでもないですが・・・。だって保証会社への保証料は借主負担で保険かけていますよね。
普通に考えると、家賃踏み倒すかもしれないから、保険賭けとこっと!自分で家賃保証するために保険かけるのって何だかへんな感じしません?おっと話を戻すと、その貸主を存分に保護していた民法でしたが、供給過多の今の時代にはマッチしていないので、借り手側の負担を軽減させて、より活性化させようとしているのかと。

国から見ると、古い建物は早く壊して、新しい建物を建ててもらって税金がっぽり!&古い借家から新しい借家へどんどん引っ越してもらえば、回転率があがるから、その分税金もガッポリ、新築のアパート、マンション建設も潤うといういいことづくめな改正なのです。

この改正をもっと掘り下げてみましょう。

借り主は貸主に対し、借りていた部屋を元の状態に戻す義務を負っています。これを法律用語では、「原状回復義務」といいます。
今の民法では、契約が終了したら借り主は借りていた家屋を貸主に返す際に、家財などを撤去し、借りる前の状態に修復して返さなければならないと規定しており、詳しい規定については存在しません。

だからいけなかったのです!
まだ昭和の時代に、私の知人は湿気の多い場所に建っている新築アパートに住んでいました。2年も住むと部屋がカビだらけ。
湿気で部屋のいろいろな部分が痛んでいたので、退去時に20万以上も取られたそうです。

納得できなくても、原状回復してください!といわれると、修繕しないといけない暗黙思い込みが発生。これが今までの民法の曖昧な部分だったのです。

したがって今までは「自分が借りたときと同じ状態にして返すのが当たり前」という慣習ができ、双方の思い込みもあって、壁紙や天井クロス、畳表などをすべて張り替え、さらにクリーニング業者の清掃費用までも「原状回復費」と請求されてきました。そして、これを敷金から差し引いて余ったら、返金という流れに。それだけならいいのですが、もしも請求額が敷金の額を上回った場合どうでしょう?エライことになります。

平成になったころから、貸主の言いなりにならずに、敷金の返還を求めて争う事案が多く出てきました。
今の民法でも契約に特に定めがない限り、経年変化や通常損耗の負担は賃主が負うとの解釈が可能なので、訴訟となると借り主が勝訴する判例が多く見受けられるようになりました。

最高裁も、建物の借り主に通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、借り主に予期しない特別の負担を課すことになると判断。また、国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表、原状回復に関する紛争の予防や解決の指針を示すようになりました。
ガイドラインでは、経年変化や通常使用による損耗などの修繕費用は、賃料に含まれるものとし、貸主は借り主にそれを請求できず、敷金から差し引くこともできないとしています。

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借主が注意すべきポイント

いくら借主を保護しようとしても、無敵なものがあるのです。それは「特約」です。上記で話した内容は全て、賃貸借契約書に敷金に関する特約がない場合の話です。

では特約がある場合はどうなるのでしょうか。
最高裁は「通常損耗については借り主の負担とする」というような特約は、借り主の負担すべき範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されている場合などに限り有効と判断しており、改正民法が施行された後もこのような特約自体は認められるものと思われます。ただし、「借りたときと全く同じ状態にして返還する」というような特約条項は、改正民法の趣旨に反しているので、無効と解されるものと思われます。

契約書に内容に記載があり、記載された金額も適正且つ、借り主がそれを納得したうえで付けた「特約」は有効であると解されますので、賃貸借契約を結ぶときは契約内容をしっかり確認しましょう。