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アパート経営で注意すべきポイント

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マンションやアパート経営で注意すべきポイント

マンションやアパートを経営するオナーの年収がいくらか気になりますよね。

ただ、何を基準に考えるかは難しく、アパートやマンションも人気に左右されるので、物件のエリアや部屋のグレード、保有している部屋数によって年収は大きく変わってきます。

もちろん、大きな買い物ですから、物件購入のためのローンも組まなければならず、その場合の返済額や利息、修繕費用などの支出面も考慮しなければなりません。

そのことを踏まえて、不動産投資をしている人の収入を考えてみましょう。

ポイントは、収入だけでなく、どのような支出(税金や経費、借入金の返済利息)が発生するのかを考慮することです。

マンション・アパート経営の収支構造

さっそくマンション・アパート経営の収入と支出の内訳を見てみましょう。

収入について

収入はおもに家賃収入となります。物件のグレードやエリアによって、家賃学は大きく変動します。

相場どおりの家賃収入を常に得られるという保証はなく、空室になると最悪の場合は赤字になります。

したがっていかに空室をゼロにできるかが、マンションやアパート経営のポイントとなります。

支出について

支出は物件購入時の購入費用や管理費・修繕費などがあげられます。

その他にも、固定資産税や不動産取得税などの各種税金、不動産業者への仲介手数料、購入時にローンを組んだ場合、その利息などの費用が発生します。

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アパート経営の収入・年収について

もしも平均家賃が7万円の部屋を10室持っている、アパートのオーナーで考えると、満室で月に70万円、年間で840万円の収入となります。

アパートを購入する不動産投資の最大のメリットは、資産が残ることでしょう。

しかし、よく考えてみると、そのアパートの返済が終わるころのあなたの年齢は?

もし子供に相続するとしたときの相続税はどれくらい?

などなど。

しかも、建物は減価償却します。

不動産業界で影で言われているのは、25年以上経った建物は不動産業者の査定で、評価が低いことも事実です。

築年数によって査定額が低くなってしまうのは、個人の一軒家だけでなくアパートも例外ではありません。

そして、アパートなどを借り入れで建てたときの最長のローン年数は25年といわれています。

ここが落とし穴といえます。

アパート経営は、アパートを購入してオナーになり、入居者が見つかってやっと借金が返せます。

とは言っても、経年劣化、すなわち築年数が経ってしまった部屋は、最初に貸し出した金額で賃貸できるとも限りません。

もし、そこから多少の収益が出たとしても、それは使えないことが多いです。

というのは、建物の老朽化に伴い、修繕費や時代に合わせたリノベーションなどが必要になってくるからです。

日々新しいアパートは回りにどんどん建っています。

その中で、自分が経営するアパートへ入居していただかないと、借り入れ返済ができないばかりか、下手すると担保として土地もアパートも差し押さえになってしまう可能性すらあるのです。

近年、日本の人口は減少傾向にあります。

したがって、借り手市場といったら言い過ぎなのですが、昔のように大家が偉いという認識で、アパート経営するのは危険です。

近年の若者は、より立地のいい新しい物件に引っ越していく傾向にあります。
まさに使い捨て文化の影響が、賃貸にも影響していると考えられます。

こうなってくると古くなったそのアパートの借り手は、多少古くても借りたい、安く借りたい!そのような方々がターゲットになってきます。

アパート経営で最も重要なことは、ローン返済できるかどうかです。

そして、最長25年間払い続けられて初めて、あなたの資産となるのですが、その頃には水周りや天井
裏などが痛んでしまい、修理が必要になります。

どの建物も同じですが、やはり水回りの劣化というのは、スピードが速いです。

したがって家賃一括借り上げなどを利用したいと考える人も多いでしょう。

一括化利上げが人気なのは、このようないろいろな面で、アパート経営には大きなリスクが伴うからといえます。

ただ、一括化利上げなどのサービスが受けられるのは、すでに土地をお持ちの方がほとんどで、今から土地も買って、アパートも建てたいです!という人にはあまり話が回ってこないのも事実です。